Gia Khang Academy - Static Knowledge Hub

Quy trình 3 lớp

Lớp	Việc cần làm	Đầu ra
Trước khi khảo sát	Lọc nhà đúng khu/phân khúc, lưu về App Nguồn nhà ở trạng thái Chờ khảo sát	Có danh sách căn cần đi, không bị trôi dữ liệu nguồn
Trước khi đi	Chọn tuyến, gọi xác nhận, chuẩn bị câu hỏi, mở app/map	Lịch đi rõ, không chạy vòng vòng
Trong khi đi	Quan sát hẻm, nhà, hiện trạng, pháp lý cơ bản, hỏi điểm chưa rõ	Dữ liệu thật và cảm nhận thực tế
Sau khi về	Cập nhật App Nguồn nhà, phân tích điểm mạnh/yếu, phân loại sơ bộ	Kho nhà có thể dùng để đăng/rà/ráp

Bước 0 - Lọc nhà và lưu Chờ khảo sát

Trước khi ra đường, nhân sự phải lọc nguồn trước. Không đi khảo sát kiểu mở app thấy căn nào gần thì ghé đại.

Lọc nhà trên App Thiên Khôi/App nguồn theo đúng khu vực và phân khúc đang học.
Chọn những căn có khả năng phù hợp: giá, diện tích, hẻm, pháp lý, hình ảnh, mô tả đầu chủ.
Lưu căn về App Nguồn nhà / app.giakhangland.com.
Gắn trạng thái Chờ khảo sát hoặc lưu vào cột Chờ khảo sát.
Lưu lại toàn bộ hình ảnh, sổ, mô tả, ghi chú quan trọng từ bài viết của đầu chủ vào căn tương ứng.
Ghi sẵn câu hỏi cần xác minh khi đi thực địa: hẻm thật, hướng nhà, hiện trạng, quy hoạch, thương lượng, sổ/hoàn công.

CHUẨN TRƯỚC KHI ĐI

Một căn chưa lưu về App Nguồn nhà và chưa có trạng thái Chờ khảo sát thì chưa được tính là đã chuẩn bị khảo sát. Mục tiêu là trước khi đi, leader nhìn vào app đã thấy hôm nay nhân sự sẽ đi căn nào và cần xác minh gì.

Checklist dữ liệu cần lưu trên App Nguồn nhà

Một buổi khảo sát mẫu

Người mới không nên đi khảo sát theo kiểu "rảnh căn nào đi căn đó". Một buổi khảo sát đạt chuẩn phải có tuyến, có mục tiêu và có đầu ra.

Thời điểm	Việc làm	Dấu hiệu làm đúng
Trước giờ đi 30-45 phút	Chọn 5-7 căn đang Chờ khảo sát trên App Nguồn nhà, mở map, ghi câu hỏi cần xác minh	Có danh sách căn theo thứ tự đi, không bị nhảy khu
Trên đường đến khu	Nhìn tuyến đường, tiện ích, điểm kẹt xe, chợ/trường/bệnh viện, hướng di chuyển của khách	Nói được khách ở nhóm nào sẽ thích khu này
Tại hẻm	Quay/chụp hẻm, đo cảm giác xe vào, quan sát ngập/mùi/rác/hàng xóm	Biết hẻm là điểm cộng hay điểm trừ của căn
Tại nhà	Quan sát ngoài vào trong, chụp đủ góc, quay video, đo hướng, kiểm quy hoạch sơ bộ	Không chỉ chụp nhà đẹp, có ghi cả điểm khách sẽ chê
Ngay tại vị trí	Chào cú pháp/inbox hỏi sổ đầy đủ, lưu comment vào App Nguồn nhà	Đầu chủ có thể tự gửi sổ sau, mình không phải nhớ bằng miệng
Ngay sau căn	Ghi nhanh 3 dòng: điểm hút, điểm cản, câu hỏi treo	30 phút sau vẫn nhớ căn này khác căn trước ở đâu
Sau khi về	Cập nhật App Nguồn nhà, chọn trạng thái, báo leader nếu có căn đáng làm sâu	Dữ liệu dùng được để đăng tin hoặc rà khách

CÁCH NGHĨ ĐÚNG

Đi khảo sát không phải để "đi cho biết". Đi khảo sát là để biến một căn đang là Dấu chấm hỏi thành căn đáng đăng, căn theo dõi, căn cần hỏi thêm hoặc căn nên bỏ.

Trước khi đi khảo sát

Chọn 5-7 căn cùng tuyến, tránh đi mỗi căn một hướng.
Kiểm tra thông tin căn trên App Nguồn nhà.
Ưu tiên các căn đang ở trạng thái Chờ khảo sát.
Xem bản đồ: trục đường, hẻm, tiện ích, khoảng cách.
Ghi trước 5-10 câu cần xác minh.
Báo người hỗ trợ/đầu chủ theo đúng quy định phòng.
Chuẩn bị cách lưu ảnh/video: tên file hoặc folder theo mã căn.

CẦN VIDEO THỰC TẾ

Nên có video 3-5 phút quay màn hình: mở App Nguồn nhà, chọn 5 căn cùng tuyến, mở map, ghi câu hỏi trước khi đi. Đây là clip cực quan trọng cho người mới.

Trong khi đi khảo sát

Quan sát theo thứ tự ngoài vào trong:

Vùng quan sát	Cần nhìn gì?
Đường vào khu	Kẹt xe, chợ, trường, công viên, trục lớn, điểm neo dễ nhớ
Hẻm	Xe hơi tới đâu, tránh nhau được không, hẻm thông/cụt, ngập/mùi/rác
Mặt tiền nhà	Ngang, cửa, ban công, hướng, số tầng, hàng xóm
Bên trong	Ánh sáng, thông gió, cầu thang, phòng, toilet, bếp, sân thượng
Hiện trạng	Mới/cũ, sửa nhẹ/sửa nặng, có người ở/cho thuê/trống
Cảm giác khách	Đi vào có dễ thích không, có điểm gì làm khách lăn tăn ngay không

Thao tác ngay tại vị trí căn nhà

Khi đã đứng đúng vị trí căn nhà, nên xử lý luôn các thao tác cần dữ liệu thực địa. Đừng đợi về nhà rồi nhớ lại.

Việc cần làm	Cách làm	Lưu vào đâu
Chụp hình	Mặt tiền, hẻm, đường vào, điểm neo gần nhà, góc trong nhà nếu được phép	Comment/ghi chú căn nhà trên App Nguồn nhà
Quay video	30-90 giây đường vào, hẻm, mặt tiền, luồng đi trong nhà	Comment/ghi chú hoặc media của căn
Ghi điểm mạnh/yếu	Ghi ngay điểm khách sẽ thích và điểm khách có thể chê	Comment căn nhà
Kiểm quy hoạch sơ bộ	Mở app/bản đồ quy hoạch đang dùng, kiểm vị trí tương đối, ghi lại nếu cần xác minh thêm	Comment căn nhà, gắn câu hỏi treo
Đo hướng nhà	Dùng la bàn điện thoại, đo lại hướng cửa chính/mặt tiền	Ghi vào comment hoặc trường hướng nhà
Chào cú pháp/inbox hỏi sổ	Chào đúng cú pháp, inbox hỏi sổ/hồ sơ đầy đủ ngay khi đang ở căn	Ghi trạng thái "đã hỏi sổ", chờ đầu chủ gửi

MẸO LÀM NGAY

Đang đứng tại nhà là lúc dữ liệu còn nóng nhất: hẻm thật, hướng thật, cảm giác thật, câu hỏi thật. Cập nhật luôn vào comment căn nhà để sau này soạn tin, đăng tin, rà khách không phải đoán lại.

Mẫu ghi nhanh tại hiện trường

Ngay sau mỗi căn, ghi theo mẫu 60 giây này trước khi đi căn tiếp theo:

[MÃ CĂN / TUYẾN]
Điểm hút: ...
Điểm cản: ...
Hướng nhà: ...
Quy hoạch sơ bộ: ...
Sổ/hồ sơ: đã inbox hỏi / đã có / cần hỏi lại
Khách hợp: ...
Câu hỏi treo: ...
Trạng thái tạm: Đáng đăng / Cần hỏi thêm / Theo dõi / Bỏ

Ví dụ:

[BT-042 / Bình Tân - Tân Kỳ Tân Quý]
Điểm hút: hẻm xe hơi tới cửa, nhà sáng, kết cấu còn mới, gần trường.
Điểm cản: ngang 3.6m, bếp hơi tối, cần hỏi hoàn công phần sân sau.
Hướng nhà: Đông Nam theo la bàn điện thoại, cần xác nhận lại trên sổ nếu khách hỏi sâu.
Quy hoạch sơ bộ: chưa thấy lỗi rõ trên app, vẫn cần đầu chủ gửi sổ để kiểm lại.
Sổ/hồ sơ: đã inbox hỏi sổ ngay tại vị trí, chờ đầu chủ gửi.
Khách hợp: gia đình trẻ cần vào ở nhanh, tài chính dưới 6 tỷ.
Câu hỏi treo: giá còn thương lượng bao nhiêu, có bị lộ giới không?
Trạng thái tạm: Cần hỏi thêm, nếu pháp lý ổn thì đưa vào nhóm đáng đăng.

Câu hỏi nên hỏi khi khảo sát

Hẻm xe hơi tới nhà hay chỉ gần nhà?
Nhà hiện có ai ở, đang cho thuê hay trống?
Chủ bán vì lý do gì, có cần bán nhanh không?
Giá còn thương lượng theo hướng nào?
Sổ/hoàn công/lộ giới/quy hoạch có điểm gì cần nói trước không?
Nhà đã từng có khách xem chưa, khách thường chê gì?
Có căn cùng khu/cùng giá đã bán gần đây để so sánh không?

Sau khi về

Không để dữ liệu nằm trong trí nhớ. Về là cập nhật ngay:

Chọn ảnh đại diện cho căn.
Upload/lưu ảnh đúng mã căn.
Ghi lại điểm mạnh, điểm yếu, hướng nhà, kiểm quy hoạch sơ bộ, câu hỏi còn treo.
Cập nhật trạng thái hỏi sổ: đã chào cú pháp, đã inbox, đã nhận sổ, cần nhắc lại.
Chấm điểm sơ bộ theo 5 yếu tố thanh khoản.
Gắn trạng thái: đáng đăng, cần hỏi thêm, theo dõi giảm giá, bỏ qua.
Nếu có nhà tốt, báo leader để xin hướng đăng/rà/ráp.

Báo cáo leader sau buổi khảo sát

Cuối buổi, không báo kiểu "em đi được mấy căn rồi". Báo theo hướng leader ra quyết định được:

Câu leader cần biết	Nhân sự phải trả lời
Hôm nay đi khu/tuyến nào?	Tên tuyến, số căn, lý do chọn tuyến
Căn nào đáng làm sâu nhất?	1-3 căn, vì sao đáng làm
Căn nào không nên mất thời gian?	Lý do bỏ/theo dõi: giá cao, hẻm yếu, pháp lý treo, hình yếu
Câu hỏi nào cần đầu chủ/leader hỗ trợ?	Hoàn công, thương lượng, lộ giới, tình trạng chủ, lịch xem
Tuần này có căn nào đưa sang Đăng Tin không?	Mã căn + chân dung khách phù hợp

Bài nộp cuối bài

Nộp 3 căn đã khảo sát theo mẫu:

Mã căn	Điểm mạnh	Điểm yếu	Câu hỏi còn treo	Trạng thái đề xuất
[Điền]	[Điền]	[Điền]	[Điền]	Đáng đăng / Theo dõi / Cần hỏi / Bỏ

Lỗi thường gặp

Đi khảo sát nhưng không ghi ngay, 2 ngày sau quên hết chi tiết.
Chụp ảnh nhiều nhưng không gắn với mã căn, về không biết ảnh của nhà nào.
Chỉ nhìn trong nhà, không nhìn đường/hẻm/khu xung quanh.
Không đo hướng, không kiểm quy hoạch sơ bộ, về rồi mới hỏi lại.
Không chào cú pháp/inbox hỏi sổ ngay tại vị trí nên mất nhịp với đầu chủ.
Nghe đầu chủ nói sao ghi vậy, không đối chiếu mặt bằng giá.
Không phân loại sau khi về nên kho nhà ngày càng đầy nhưng không dùng được.

Quy trình khảo sát thực địa