Bộ tiêu chí nắm một BĐS
Một nhân sự được xem là "nắm nhà" khi không chỉ nhớ giá và diện tích, mà có thể giải thích căn đó hợp với ai, vì sao đáng mua, vì sao khó bán, và nên dùng căn đó cho việc gì.
Khách không hỏi theo form. Khách hỏi rất đời: Hẻm này xe hơi có vô tận nhà không? Nhà này sao rẻ hơn căn bên kia? Có bị lộ giới/quy hoạch không? Ở gia đình 4 người có ổn không? Nếu mua đầu tư thì cho thuê được không? Căn này so với căn hôm…
7 lớp cần nắm
| Lớp | Cần biết | Dùng để làm gì? |
|---|---|---|
| 1. Vị trí/khu | Đường, hẻm, tiện ích, điểm neo, dân cư | Viết tin, dẫn khách, so mặt bằng giá |
| 2. Thông số | Diện tích, ngang dài, kết cấu, phòng, hướng nhà đã đo sơ bộ | Xác định nhóm khách/công năng/phong thủy cơ bản |
| 3. Hiện trạng | Mới/cũ, sửa gì, đang ở/cho thuê/trống | Ước chi phí sau mua và cảm xúc khách |
| 4. Pháp lý cơ bản | Sổ, hoàn công, lộ giới, quy hoạch sơ bộ, ngân hàng | Biết điểm cần nói trước/điểm cần kiểm tra |
| 5. Giá | Giá rao, giá kỳ vọng, giá thương lượng, giá so sánh | Chọn nhà đăng/rà/ráp |
| 6. Câu chuyện bán | Lý do bán, thời gian bán, mức cần gấp | Biết cơ hội đàm phán |
| 7. Nhóm khách hợp | Gia đình mua ở, đầu tư, giữ tiền, dòng tiền | Viết đúng tin và ráp đúng khách |
4 thứ phải lưu ngay sau khảo sát
| Thứ cần lưu | Vì sao phải lưu? | Ghi ở đâu? |
|---|---|---|
| Hình ảnh/video | Để soạn tin, so sánh và nhớ đúng hiện trạng | Media/comment căn nhà trên App Nguồn nhà |
| Điểm mạnh - điểm yếu | Để chọn góc đăng tin và biết khách nào hợp | Comment căn nhà |
| Hướng nhà đo sơ bộ | Khách hay hỏi hướng; đo ngay tại vị trí sẽ chính xác hơn nhớ lại | Comment hoặc trường hướng nhà |
| Quy hoạch/sổ/hồ sơ | Để biết điểm cần xác minh trước khi tư vấn chắc | Comment, trạng thái "đã hỏi sổ/chờ sổ" |
Mẫu ghi một căn nhà
| Trường | Cách ghi tốt |
|---|---|
| Mã/link căn | Link trong App Nguồn nhà |
| Định vị nhanh | "Gần trục X, hẻm thông, cách trường Y 300m" |
| Thông số | "4 x 15, 1 trệt 2 lầu, 3PN, 3WC" |
| Hiện trạng | "Nhà mới 80%, vào ở ngay, bếp hơi tối" |
| Hình/video | "Đã lưu hình hẻm, mặt tiền, phòng khách; video đường vào 45 giây" |
| Hướng nhà | "Đông Nam theo la bàn điện thoại, cần đối chiếu lại nếu khách hỏi sâu" |
| Pháp lý | "Đã inbox hỏi sổ; kiểm quy hoạch sơ bộ chưa thấy lỗi rõ, cần check hoàn công/lộ giới" |
| Giá và so sánh | "5.6 tỷ, thấp hơn 2 căn cùng hẻm khoảng 200-300 triệu" |
| Điểm hút | "Hẻm xe hơi, nhà mới, gần trường, phù hợp gia đình" |
| Điểm cản | "Ngang chưa đẹp, phòng sau hơi tối" |
| Khách phù hợp | "Gia đình trẻ có con nhỏ, cần vào ở ngay" |
| Hành động | "Đáng đăng trước, cần hỏi thêm mức thương lượng" |
Câu hỏi tự kiểm tra
Trước khi đưa căn vào danh sách đăng tin, tự hỏi:
- Nếu khách gọi ngay bây giờ, mình trả lời được 5 câu đầu không?
- Mình có biết điểm nào cần che, điểm nào cần khoe không?
- Mình có biết căn này hơn/thua căn khác cùng khu ở đâu không?
- Mình đã lưu hình/video, hướng nhà, quy hoạch sơ bộ và trạng thái hỏi sổ chưa?
- Mình có biết khách nào hợp căn này không?
- Mình có căn thay thế nếu khách chê điểm cản không?
Bài nộp cuối bài
Chọn 3 căn đã khảo sát và điền đủ mẫu "một căn nhà". Leader chấm theo 3 mức:
| Mức | Dấu hiệu |
|---|---|
| Chưa đạt | Chỉ có thông tin thô, không có nhận định |
| Đạt | Có đủ 7 lớp, biết điểm hút/cản |
| Tốt | Có so sánh, có nhóm khách, có hành động rõ |
Lỗi thường gặp
- Chỉ lưu giá/diện tích, không lưu câu chuyện bán.
- Ghi "nhà đẹp" nhưng không nói đẹp vì đâu.
- Ghi "hẻm xe hơi" nhưng không rõ xe tới nhà hay tới đầu hẻm.
- Quên đo hướng nhà, quên kiểm quy hoạch sơ bộ, quên inbox hỏi sổ.
- Không tách điểm cần xác minh với điểm đã chắc.
- Không ghi nhóm khách hợp nên qua bước viết tin lại viết chung chung.
Checklist áp dụng
0/8 hoàn thành0%