Chọn khu vực & phân khúc khảo sát
Người mới không cần chọn "thị trường lớn". Người mới cần chọn một sân chơi đủ hẹp để thuộc, đủ rộng để có hàng. Chọn đúng sân chơi thì App Nguồn nhà, khảo sát, đăng tin và dắt khách mới nối được với nhau.
Đầu ra cuối bài
Cuối bài, nhân sự cần có:
- 1 khu vực trọng tâm trong 7-15 ngày đầu.
- 1 khoảng giá trọng tâm.
- 1 nhóm khách giả định.
- 1 tuyến khảo sát đầu tiên.
- 20-30 căn thô cần lọc trên App Nguồn nhà.
Vì sao bài này quan trọng?
Không chọn khu/phân khúc thì App Nguồn nhà sẽ thành một biển dữ liệu. Nhà nào cũng thấy có vẻ bán được, khu nào cũng thấy có cơ hội, cuối cùng nhân sự không thuộc mặt bằng giá nào đủ sâu.
Trùm khu vực không bắt đầu bằng việc biết hết thành phố. Trùm khu vực bắt đầu bằng việc biết rất kỹ một vùng nhỏ: đường nào dễ đi, hẻm nào xe hơi tới nhà, khu nào gia đình thích ở, giá nào khách còn gọi, căn nào chủ đang cần bán thật.
Chọn sân chơi trong 30 phút
Chọn khu nháp Một quận/phường/tuyến quen đường hoặc dễ đi từ công ty/nhà.
Chọn tầm giá Khoảng đủ hẹp để so sánh được, ví dụ 4-6 tỷ thay vì dưới 10 tỷ.
Mở App kiểm nguồn Xem có đủ 20-30 căn thô trong tầm này không.
Hỏi người hỗ trợ Nhờ leader/người nắm khu xác nhận tuyến nào nên đi trước, căn nào cần tránh.
Chốt tuyến đầu Gộp 5-7 căn gần nhau thành tuyến khảo sát đầu tiên.
3 tiêu chí chọn sân chơi
Dễ khảo sát Từ nhà/công ty tới khu mất bao lâu? Có thể đi 3-5 căn trong một buổi không?
Nếu chưa đạt: chọn khu gần hơn hoặc gom tuyến nhỏ hơn.
Có nguồn đủ dày App Nguồn nhà có đủ căn trong tầm giá này không? Có đủ nhà để so sánh không?
Nếu chưa đạt: nới nhẹ giá hoặc đổi loại nhà.
Có người hỗ trợ Trong phòng có ai nắm khu, đầu chủ, tuyến này không?
Nếu chưa đạt: xin leader ghép người kèm hoặc chọn khu có dữ liệu phòng mạnh hơn.
Cách chọn phân khúc ban đầu
Đừng chọn kiểu "em làm nhà phố TP.HCM". Hãy chọn hẹp hơn:
| Chọn quá rộng | Chọn tốt hơn |
|---|---|
| Bình Tân | Bình Hưng Hòa / Tân Tạo, nhà phố 4-6 tỷ |
| Nhà dưới 10 tỷ | Nhà 4-6 tỷ, hẻm xe hơi/gần xe hơi, gia đình mua ở |
| Nhà đầu tư | Nhà có dòng tiền hoặc có khả năng cải tạo trong 5-8 tỷ |
Phân khúc ban đầu là bản nháp có kiểm soát. Sau 7 ngày khảo sát, leader có thể chỉnh lại.
Cách kiểm phân khúc có đáng đi không
Đủ dày Lọc app ra được 20-30 căn thô trong 15-30 phút. Nếu chỉ có vài căn lẻ, sân chơi quá hẹp hoặc dữ liệu yếu.
Đủ so sánh Có nhiều căn cùng giá/khu/hẻm để nhìn mặt bằng. Nếu mỗi căn một kiểu, người mới sẽ khó học giá.
Đủ đi thực địa Có thể gom 5-7 căn thành một tuyến. Nếu phải chạy mỗi căn một hướng, tuần đầu sẽ rất tốn sức.
Đủ ra tin Trong 20-30 căn thô có ít nhất vài căn có điểm hút để sau khảo sát chuyển sang Đăng Tin.
Ví dụ thực chiến
Một nhân sự mới ở Bình Tân có thể chọn:
| Trục | Bản chọn |
|---|---|
| Khu | Bình Hưng Hòa / Tân Tạo |
| Giá | 4-6 tỷ |
| Loại nhà | Nhà hẻm xe hơi/gần xe hơi, 2-3 phòng ngủ |
| Khách giả định | Gia đình trẻ nâng cấp từ chung cư hoặc ở cùng ba mẹ |
| Tuyến đầu tiên | 5-7 căn gần trục đường lớn, dễ đi trong một buổi |
Với lựa chọn này, khi qua bài Đăng Tin, nhân sự không viết chung chung "nhà đẹp giá tốt" mà viết theo người mua thật: gia đình cần chỗ ở, cần đường đi làm, trường học, hẻm xe hơi, nhà vào ở ngay.
Mẫu quyết định để gửi leader
"Em đề xuất tuần này tập trung Bình Hưng Hòa / Tân Tạo, nhà phố 4-6 tỷ, hẻm xe hơi/gần xe hơi, nhóm khách gia đình trẻ mua ở. Em đã lọc được khoảng 25 căn thô trên App Nguồn nhà, chia được 2 tuyến khảo sát. Em muốn đi tuyến 1 trước gồm 6 căn vì gần trục lớn, có 2 căn hình ảnh tốt và 1 căn cần kiểm pháp lý. Anh xem giúp em tuyến này có ổn không, căn nào nên bỏ trước?"
Lỗi thường gặp
- Chọn khu theo cảm xúc vì "em thích khu đó", nhưng không có nguồn và không dễ khảo sát.
- Chọn giá quá rộng: 3-12 tỷ, dẫn tới mỗi căn một nhóm khách khác nhau.
- Chọn khu không có người trong phòng hỗ trợ, người mới hỏi ai cũng khó.
- Chọn theo nhà đẹp trên app, không kiểm tra tuyến đi thực tế.
Checklist áp dụng
- Có 1 khu trọng tâm.
- Có 1 khoảng giá trọng tâm.
- Có 1 nhóm khách giả định.
- Có 20-30 căn thô trên App Nguồn nhà.
- Có tuyến khảo sát đầu tiên.
- Có người hỗ trợ xác nhận tuyến này đáng đi.
Bài nộp cuối bài
Nộp một bảng ngắn:
| Mục | Nội dung |
|---|---|
| Khu/phân khúc chọn | [Điền] |
| Lý do chọn | 3-5 dòng |
| 20-30 căn thô | Link/mã căn trong App Nguồn nhà |
| Tuyến khảo sát | Thứ tự đi 5-7 căn đầu |
| Câu hỏi cần hỏi leader | 3-5 câu |