Gia Khang Academy - Static Knowledge Hub

Kiến thức cốt lõi

1. Điều kiện đủ để giao dịch đi tiếp

Nhóm kiểm tra	Câu hỏi bắt buộc	Nếu chưa rõ
Người ký	Ai đứng tên, có vợ/chồng, đồng sở hữu, thừa kế, ủy quyền không?	Không nhận cọc sâu nếu chưa rõ người có quyền ký
Tài sản	Đất/nhà trên sổ có khớp hiện trạng không?	Quay lại bài hiện trạng/hoàn công
Tình trạng pháp lý	Có tranh chấp, ngăn chặn, biên bản xây dựng, thế chấp không?	Hỏi chủ/đầu chủ/leader và cần giấy tờ xác nhận
Dòng tiền	Chủ đang vay, khách vay bao nhiêu, ngân hàng nào, giải ngân khi nào?	Lập quy trình tất toán - công chứng - giải ngân

Điểm phải nói thật

Chủ đang vay ngân hàng không tự động là xấu. Ngược lại, nhiều trường hợp ngân hàng đã thẩm định tài sản. Vấn đề không phải "có vay hay không", mà là quy trình rút sổ, công chứng và giải ngân có rõ hay không.

2. Nhà thừa kế: chưa khai nhận thì chưa thể bán như một chủ bình thường

Nếu chủ cũ mất nhưng người thừa kế chưa khai nhận di sản/chưa cập nhật quyền lên sổ, cần thận trọng khi tư vấn. Có thể có thỏa thuận miệng hoặc thiện chí bán, nhưng để công chứng chuyển nhượng thì người có quyền phải rõ trên hồ sơ.

Câu tư vấn mẫu:

"Mua được hay không mình phải xem hồ sơ thừa kế đã hoàn tất tới đâu. Nếu chưa khai nhận/cập nhật quyền thì chưa thể công chứng như một giao dịch bình thường. Em sẽ kiểm tra người có quyền ký trước khi mình đi sâu tiền cọc."

3. Công thức nhẩm vay ngân hàng

Công thức nhẩm khả năng vay ngân hàng

Quy tắc nhẩm trong bài đào tạo:

Con số	Cách dùng
Vay 1 tỷ	Ước tính áp lực trả khoảng 10 triệu/tháng
Thu nhập chứng minh	Nên gấp khoảng 2 lần khoản trả hàng tháng
Tỷ lệ vay an toàn	Khoảng 60% giá trị tài sản là vùng dễ tư vấn hơn

Đây là cách nhẩm để nói chuyện ban đầu, không thay thế phê duyệt ngân hàng. Khi khách đi sâu, phải cho ngân hàng kiểm tra hồ sơ thu nhập, tài sản và chính sách từng thời điểm.

4. Quy trình chủ đang vay, khách cũng vay

Flowchart giao dịch chủ vay — khách vay

Bước	Việc chính	Điểm cần rõ
1. Tất toán ngân hàng A	Chủ tất toán khoản vay hiện tại để rút sổ	Ai bỏ tiền tất toán, tiền nằm ở đâu, có văn bản/biên nhận gì
2. Công chứng mua bán	Hai bên ký chuyển nhượng khi sổ/hồ sơ đủ điều kiện	Người ký đủ, tài sản không bị ngăn chặn, tiền thanh toán theo thỏa thuận
3. Khách thế chấp ngân hàng B	Khách dùng tài sản mua để vay/giải ngân	Ngân hàng B duyệt trước hạn mức và thời điểm giải ngân

Câu nhớ trong video: tập trung khách, không tập trung chủ. Chủ đang vay là việc phải xử lý, nhưng người quyết định mua là khách. Sales phải làm khách hiểu quy trình và cảm thấy dòng tiền an toàn.

5. Khi khách còn lo: dẫn qua 3 cấp tin tưởng

Decision tree khách lo lắng → 3 cấp xử lý

Cấp	Người trả lời	Dùng khi
Cấp 1	Sales	Câu hỏi thuộc kiến thức nền, thấy được từ sổ/hiện trạng
Cấp 2	Chủ, đầu chủ, leader	Cần lịch sử nhà, giấy phép, hồ sơ vay, người ký
Cấp 3	Ngân hàng, phòng công chứng, cơ quan nhà nước, đơn vị đo đạc	Khách cần xác nhận độc lập hoặc case có rủi ro lớn

Nếu đi đủ 3 cấp mà khách vẫn không tin, đừng tiếp tục tranh luận kỹ thuật. Có thể khách chưa đủ thích nhà, chưa đủ tài chính hoặc chưa đủ niềm tin vào thương vụ.

Quy trình

1. Trước khi cọc Xác định người ký, tình trạng vay, hiện trạng, điểm pháp lý chưa rõ.

2. Chốt điều kiện cọc Ghi rõ thời hạn kiểm tra hồ sơ, xử lý vay, ai chịu phí, trường hợp hoàn cọc.

3. Xử lý ngân hàng Nếu có vay, làm rõ tất toán/rút sổ/duyệt vay/giải ngân trước khi công chứng.

4. Công chứng Đủ người ký, đủ hồ sơ, dòng tiền chuyển theo thỏa thuận.

5. Sau công chứng Theo dõi đăng bộ/sang tên, bàn giao, giải ngân còn lại nếu có.

Ví dụ thực tế

Tình huống	Cách xử lý
Chủ đang vay 3 tỷ, khách cần vay 4 tỷ	Hỏi ngân hàng chủ đang vay, số tiền tất toán, ngân hàng khách dự kiến vay, khả năng duyệt trước; không nhận cọc sâu nếu dòng tiền chưa rõ
Nhà đồng sở hữu 3 người, chỉ 1 người đi gặp	Chưa đủ điều kiện chốt chắc; cần xác nhận 2 người còn lại ký hoặc ủy quyền
Khách sợ quy hoạch trước công chứng	Không tranh luận; đưa qua cấp kiểm tra phù hợp, có thể đi cùng khách tới nguồn xác nhận
Nhà có biên bản xây dựng treo	Báo leader ngay; kiểm tra khả năng đăng bộ, không chỉ hỏi "công chứng được không"

Lỗi thường gặp

Lỗi	Hậu quả	Sửa bằng cách
Nghe chủ nói "bao sang tên" rồi tin luôn	Đến lúc đăng bộ mới phát sinh	Kiểm tra điều kiện đủ, nhất là hiện trạng và ngăn chặn
Chỉ chăm chủ, quên khách	Khách không hiểu quy trình tiền nên sợ	Giải thích dòng tiền và mốc an toàn cho khách
Không kiểm tra người ký	Cọc xong mới thiếu vợ/chồng/đồng sở hữu/thừa kế	Hỏi người có quyền ký từ đầu
Nhẩm vay quá lạc quan	Khách tưởng đủ tiền rồi vỡ kế hoạch	Dùng công thức nhẩm thận trọng và cho ngân hàng duyệt trước
Hứa chắc thay ngân hàng/công chứng	Mất uy tín khi chính sách thay đổi	Nói rõ phần nào là tư vấn sơ bộ, phần nào cần xác nhận chính thức